На одном из аппаратных совещаний в Покровском исполкоме мэр города Руслан Требушкин объявил о намерении местной власти финансово поддержать объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) – как ранее созданные, так и те, которые завершают юридическое оформление своего статуса.
Такая поддержка послужит наглядным примером того, что город не оставляет граждан один на один с решением глобальных коммунальных проблем. Это также будет стимулом для остальных собственников квартир, которые еще не объединились для совместного управления своим жилым фондом.
Слова городского головы вскоре были подтверждены решением очередной, 17-й сессии горсовета, состоявшейся 22 августа, на которой покровские депутаты выделили средства на приобретение материалов для ремонта домов ОСМД. Для объединений совладельцев, которые образовались до 2016 года (таких домов 16) выделено по 10 тысяч гривень на ОСМД. Для созданных и создаваемых в текущем году сумма бюджетной поддержки составит по 50 тысяч, для небольших двухэтажных домов – по 20 тысяч гривень.
«Караван» реформирования ЖКХ в ОСМД неуклонно движется вперед, подминая под себя откровенных противников и сомневающихся. Для этого принимаются соответствующие законы. С одной стороны, объединившись для самостоятельного управления домом, горожане смогут избавиться от вечных споров и конфликтов с организациями, обслуживающими жилой фонд, от недовольства «чистотой» подъездов, лифтов и придомовых территорий. С другой – желающие взять на себя инициативу по созданию объединения совладельцев находятся далеко не в каждом доме.
Всего в Покровске на сегодняшний день создано 24 ОСМД, еще 7 проходят процедуру оформления. В городе Родинском насчитывается 93 объединения совладельцев. Процесс создания новых продвигается с трудом. Как быть местным властям, на которые возложена ответственность за реформирование ЖКХ, если население все же не самоорганизуется в ОСМД даже после разъяснительной работы и обещанной поддержки?
Все эти процессы регулируются законами. С 1 июля 2015 года вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (№417-VIII). Этот закон содержит как плюсы, так и скрытые угрозы для собственников квартир. Государство фактически переложило на плечи жильцов ответственность за содержание, эксплуатацию, реконструкцию, реставрацию, текущий и капитальный ремонт и техническое переоснащение домов. Нормы закона требовали от совладельцев многоквартирных домов до 1 июля 2016 года принять решение о форме управления домом. В противном случае местные чиновники должны в принудительном порядке назначать частного управляющего на свое усмотрение.
На сегодняшний день в городе Покровске создана и работает управляющая компания ООО «Управители жилого фонда». Жители получили возможность контролировать график проведения текущих ремонтов, а также участвовать в составлении планов на текущий ремонт в каждом доме в рамках действующего тарифа – то есть в пределах тех сумм, которые собственники квартир платят за услуги по содержанию и обслуживанию домов и придомовых территорий.
Статья 9 Закона №417 предусматривает две формы управления многоквартирным домом: объединение совладельцев многоквартирных домов (ассоциация объединений), либо же передача этих функций управителю.
Управление совладельцами – это общее правило закона. Лишь в случае принятия ими соответствующего решения бразды правления могут быть переданы управителю или ОСМД. Все решения принимаются на собрании совладельцев и оформляются протоколом. Это касается таких вопросов, как: распоряжение общим имуществом; определение управляющего и его отзыв, избрание уполномоченного лица (лиц) совладельцев во время заключения и расторжения договора с управляющим, определение полномочий управляющего; проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкция, реставрация, техническое переоснащение общего имущества и определение подрядчиков для выполнения таких работ; определение расходов на управление домом.
Подводные камни: Для того чтобы решение совладельцев считалось принятым, за него должны проголосовать владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений, а по вопросам назначения и отзыва управителя, избрания уполномоченных лиц – 50%. Если такого количества голосов поддержки совладельцев не наберется, решить проблемы ремонта, содержания, обслуживания дома невозможно.
Управление управляющим. Управляющий – это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, которые действуют согласно договору с совладельцами, обеспечивая надлежащее содержание и ремонт общего имущества дома, придомовой территории, другие хозяйственно-бытовые нужды. С управляющим заключается соответствующий договор; обязательный перечень услуг, за которые он отвечает, предусмотрен постановлением Кабинета министров Украины. Стоимость услуг по управлению оговаривается по соглашению сторон и также указывается в договоре, который заключается на один год, а затем продлевается, если за месяц до истечения срока договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении.
Предостережение: Если в течение года после вступления в силу закона №417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», то есть до 1 июля 2016 года, жильцы не приняли решения о форме управления домом, управляющий будет назначен местной властью или уполномоченным ею органом (в Покровске это ООО «Управители жилого фонда»).
Как происходит управление домом ОСМД. Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) – это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и нежилых помещений дома. Основная его деятельность – надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и прочих услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и исполнении ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. ОСМД может быть создано только собственниками (совладельцами) квартир и нежилых помещений. Общее собрание совладельцев – высший орган управления ОСМД, его решение обязательно для всех собственников. Также деятельность ОСМД контролируют лично совладельцы.
Предостережение: Согласно статье 6 Закона Украины №2866 «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», для создания ОСМД созывается учредительное собрание. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% общего количества всех совладельцев. Если такого количества нет – проводится письменный опрос совладельцев, не голосовавших на собрании, который длится 15 дней. Если и за это время не будет собрано необходимого количества голосов «за», решение о создании ОСМД считается не принятым.
Пункт 5 статьи 13 закона №417 гласит: «В случае, если в течение одного года со дня вступления в силу этого Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом».
В этом случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени собственников подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета. Пока проводится конкурс, услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий продолжают оказывать те исполнители, которые предоставляли их до начала проведения конкурса.
Если в течение действия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, совладельцы примут решение об изменении формы управления многоквартирным домом или об избрании другого управляющего, совладельцы имеют право досрочно расторгнуть такой договор, предупредив об этом управляющего не позднее чем за два месяца до дня расторжения договора.
Совладельцы тех многоквартирных домов, содержание которых до дня вступления в силу Закона осуществляли жилищно-строительные (жилищные) кооперативы, продолжают возмещать расходы на содержание соответствующих домов, сооружений и придомовых территорий таким кооперативам до момента создания в многоквартирном доме ОСМД (в том числе путем реорганизации кооператива) или принятия совладельцами решения о форме управления многоквартирным домом.
Надежда Алексеева, orbita.dn.ua
Материал подготовлен при содействии жилищно-коммунального и юридического отделов Покровского городского совета
