В Украине до 1 июля ЖЭКи лишатся своих функций. Вместо этого украинцам предлагают самостоятельно определиться с формой управления своей жилплощадью, например, создать Организацию совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и самим заниматься управлением и ремонтом жилого фонда. Тем, кто до указанного срока не примет решение, местная власть сама выберет управителя на конкурсной основе. “Сегодня.ua” вместе с экспертами выяснял, какие сюрпризы ждут украинцев через три месяца.
ОСМД: за и против
Закон № 417-VIII “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” Верховная Рада приняла еще в июле прошлого года. На то, чтобы определиться с формой управления своими домами, украинцам дали всего лишь год. Координатор жилищно-коммунальных программ сети “Опора” Татьяна Бойко поясняет, кроме ОСМД есть еще несколько вариантов: провести собрание жильцов и часть функций управления домом передать управителю со стороны — управляющей компании или предпринимателю, или же заняться управлением самостоятельно без создания юрлица (ОСМД).
“На данный момент тарифы для домов, которые не создали ОСББ, утверждаются на уровне городской власти, – рассказывает начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства КГГА Вера Радченко, – ОСМД не надо утверждать никакие тарифы. Люди просто собираются на собрании, смотрят эту смету. Когда у них есть свой бухгалтер и дворник, они говорят, что “мы не хотим платить за уборку подъездов, потому что мы составим график и будем по нему убирать сами”. И тогда эта составляющая вычеркивается из квартплаты. ЖЭКу такого сделать нельзя, потому что это обязательная составляющая утверждена постановлением 869″.
Жильцы ОСМД, отмечает Вера Радченко, могут платить квартплату меньше. “Как правило, председатель живет в этом же доме. Он будет выбирать компанию, которая будет дешевле, но качественнее обслуживать для того, чтобы люди были довольны. Поэтому обычно принятые ОСМД решения очень правильные”, – добавляет эксперт.
Татьяна Бойко отмечает, ОСМД могут пользоваться государственными и международными программами, направленными на развитие энергосбережения. Так, государство может компенсировать часть кредита, взятого домом, например, на утепление стен и замену окон в подъезде.
“В ОСМД дом отличается по запаху. В таких домах другая атмосфера. Заходя в дом, не нужно проходить через горы мусора и расписанные стены. Там другая атмосфера, там вкусно пахнет. Когда есть ОСМД, люди привыкают принимать коллективные решения. Уже не такого, что каждый живет исключительно своими проблемами. Не думают, что крыша – проблема того, кто живет на последнем этаже, а подвал – того, кто живет на первом. Они понимают, что это общее имущество. В ОСМД есть понимание, что такое энергосбережение”, – рассказывает представитель сети Опора.
Как отмечают эксперты, больше всего вопросов вызвал пункт нового закона, касающийся “балансодержателя” дома. В законе сказано, владельцы квартир должны обеспечить санитарные и противопожарные нормы на общей площади и придомовой территории. Кроме того, теперь вместо ЖЭКа ремонтировать крыши, подвалы и подъезды должны сами жильцы.
Вера Радченко отмечает, еще в начале 90-х, когда украинцы приватизировали свои квартиры, они получили в собственность не только свое жилье – но и стали совладельцами многоквартирного дома, в котором проживают. Жильцам также принадлежит лестничная площадка, крыша, подвал и т.д.
“Когда люди приватизировали свои квартиры (процесс приватизации начался в 1992 году) – именно с того момента они стали совладельцам конструктивных элементов. То есть стена в квартире – она двусторонняя. С одной стороны она обклеена обоями – это то, что принадлежит людям, а с другой стороны она покрашена – и это должно принадлежать ЖЭКу. Но не может быть такого, чтобы одна стена принадлежала и ЖЭКу, и человеку. Человек приватизировал свою квартиру – он полностью берет ответственность на себя за весь дом. Это было обозначено в двух решениях Конституционного суда 2004 и 2011 годов”, – рассказывает начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства КГГА.
Как рассказывает Вера Радченко, была норма, согласно которой предыдущий собственник дома после приватизации должен сделать капитальный ремонт. Однако необходимой для этого суммы (на капремонт типичной пятиэтажки, зависимо от состояния дома, необходимо несколько миллионов гривен) не было, кроме того, капитальный ремонт не предусмотрен в тарифе на квартплату, в результате дома не ремонтировались десятками лет.
“Тарифов на капитальный ремонт не было с 96-го года. В том тарифе, который мы платим за квадратный метр, есть составляющая только на текущий ремонт. На капитальный там уже давно ничего не закладывалось. Получается, что накоплений никаких не было. В итоге деньги в таком объеме, как надо было, не выделялись. В то же время люди не отказались приватизировать свои квартиры – они приватизировали квартиры и не потребовали капитального ремонта от предыдущего собственника, который передавал им квартиры под приватизацию”, – рассказывает эксперт.
Теперь же на капитальный ремонт ОСМД придется копить “с нуля”. Сколько откладываться денег, и какими частями, собственники квартир должны решить на собрании.
Как создать ОСМД и во сколько это обойдется
Для создания ОСМД необходимо получить согласие более 50% собственников (при этом им должна принадлежать большая часть дома). После создания ОСМД, рассказывает Вера Радченко, можно самим начать управлять своим домом: нанять главу правления, бухгалтера, дворника и т.д. Есть еще один вариант – создать юрлицо и привлечь для управления управителя.
Инициативная группа жильцов (не менее трех человек) должна обратиться в органы местной власти, получить от БТИ список собственников жилья, после всех их уведомить минимум за 14 дней о том, что будет проходить собрание, на котором рассмотрят возможность создания ОСМД в доме.
“Если на собрании не набрали нужного количества голосов, тогда возможен письменный опрос. И когда решение уже принято, пока готовится представление, инициативная группа должна подготовить проект. В сообщении должен быть обозначен порядок дня. Нужно сообщить, что “мы не просто хотим создать ОСМД”, а “мы хотим создать ОСМД согласно…” Если ОСМД создается, нужно проголосовать за кандидатуру председателя, за устав, за то, как мы будем себя обслуживать. То есть все эти вопросы выносятся в повестку дня и выдаются всем людям”, – рассказывает Вера Радченко.
С момента собрания инициативной группы и до момента создания юрлица может пройти два-три месяца. Инициативной группе придется потратиться на письменное уведомление жильцов о собрании. Делается этого для того, чтобы после один из собственников квартиры не заявил, что он не знал о том, что в его доме создается ОСМД. Зависимо от размеров дома, на письменное уведомление можно потратить 1,5 – 2 тыс. гривен.
После создания юрлица предыдущий балансодержатель (ЖЭК) должен в течение трех месяцев отдать документы на дом, если же документы утеряны, в течение полугода восстановить их за свой счет.
Когда состоится реформа
Татьяна Бойко поясняет, для того чтобы революция в сфере ЖКХ состоялась, необходимо принять Закон о жилищно-коммунальных услугах, типичный договор и положение про проведения конкурса. “Этого на данный момент нет. Пока это не будет принято, нет оснований надеяться, что реформа будет реализована до 1 июля”, – говорит эксперт.
Вера Радченко также считает, скорее всего, закон полноценно заработает к концу года, а не в июле. Соответственно, у украинцев есть больше времени для создания ОСМД.
На данный момент из более 100 тысяч многоквартирных домов, по данным Министерства регионального развития, ОСМД создали только в 15 тысячах домов (без учета Крыма и оккупированной территории Донбасса), Госстат называют цифру 17,5 тыс.
